На YouTube каналі Сімейний Бюджет глядач написав коментар до вебінару по нерухомості
“А ЕСЛИ УЖЕ ЕСТЬ 1-К КВАРТИРА (42 КВ.М) С РЕМОНТОМ НА ПОЗНЯКАХ, СТОИТ ЕЕ СДАТЬ В АРЕНДУ ИЛИ ПРОДАТЬ И ВЛОЖИТЬСЯ В ЦБ? С УЧЕТОМ ТОГО, ЧТО ЕСТЬ ПОКУПАТЕЛЬ ПО РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ В РАЙОНЕ 1200 ДОЛ ЗА КВ.М
Я вирішив використати його запит для побудови фінансової моделі прийняття рішень, адже iPlan радники час від часу отримують прохання клієнтів допомогти розрахувати дохідність їх квартир чи будинків. Назвемо цей аналіз “Продати чи здавати”.
У фінансовій моделі закладено багато припущень, бо немає універсальних відповідей на подібні запити. Є певні очікування в певний момент часу, і історична дохідність для орієнтів. Гарантій майбутнього немає і ніколи не буде. Для вас внизу статті викладено модель, яка аналізує 10 річний кеш флоу обох рішень.
Модель показала що при ціні оренди 11500 грн/місяць, краще продати і за 1200 і навіть за 1000 дол/метр.
А от якщо ціна оренди 12000 грн/місяць, то вигідніше буде здавати при ціні за метр 1000 дол.
Розглянемо припущення які закладено модель. Якщо ви не згодні з будь яким із них, ви вільні зробити копію файла і провести власний фінансовий аналіз))
ПРИПУЩЕННЯ
Ціна аренди щороку зростатиме на гривневу інфляцію 10%.
Курс гривні щороку девальватиме до долара на різніцю в інфляції грн і долара, в моделі це 8%. Стартова позиція 27 грн/дол
Квартира здається 90% часу, окрім 10 року, в який заплановано капітальний ремонт. Такий ремонт обійдеться 25% від вартості квартири і в останній рік квартира здається лише півроку.
Для економії часу і покриття поточних витрат власник 5% від аренди віддає родичу – “менеджеру по аренді”
Податки у моделі не враховано.
Власник страхує своє майно за 0.25% в рік.
Ми не можемо і не пробуємо передбачити вартість квартири через 10 років. Однак для фінансового моделювання припускаємо що вона буде рівна реальній вартості інвестиційного портфелю через той же час. По простому – ми не закладаємо значимого росту цін на нерухомість в дол.
Якщо продати квартиру, то кошти буде вкладено в диверсифікований порфтель в наступній пропорції:
25% – надійні західні облігації з дохідністю 4%
25% – облігації України в дол з дохідністю 5%
25% – облігації України в грн з дохідністю 18% річних
25% – P2P кредити під заставу бізнесу в Україні з дохідністю 12%.
За 10 років ні Україна, ні P2P компанії не банкрутують. Навіть якщо хтось із позичальників збанкрутує, то і тіло і відсотки будуть покриті реалізацією застави.
УВАГА! повторюсь, якщо ви не згодні з одним, чи навіть усіма припущеннями, ви вільні їх змінювати на свій лад. Ключові припущення моделі це все таки ціна продажу м2, орендна плата на місяць та дохідність портфелю фінансових інвестицій.
Також модель має свої обмеження, адже наприклад дуже важко врахувати вартість вашого часу на менеджмент оренда+ремонт, та управління фінансовим інвестиційним портфелем. Також ймовірно для фінансового портфелю багатьом людям варто проконсультуватися у незалежного фінансового радника.
Поза тим всім, така модель допоможе прийняти краще рішення, ніж на емоціях (набридли мені орендатори або нерухомість можу хоч пощупати). У випадку якщо ви залучаєте до аналізу важливих фінансових рішень на довгому проміжку часу ваші рішення стають якісно кращими.
