Як перейти до фінансової свободи, якщо майже весь капітал зосереджений у нерухомості? Такі активи можуть приносити орендний дохід, але водночас залишаються малоліквідними та потребують постійного управління.

У цьому кейсі розповідаємо, як старша фінансова планерка iPlan.ua Інна Броднікова допомогла клієнту з України переглянути структуру капіталу, визначити, які об’єкти варто залишити або продати, та розробити план поступового переходу до життя за рахунок накопичених активів.

Стратегія мала забезпечити фінансування витрат на перші 10 років і паралельно сформувати довгостроковий глобально диверсифікований інвестиційний портфель.

Ціль клієнта

Клієнт планував завершити активну трудову діяльність і перейти до фінансової свободи — покривати свої витрати за рахунок накопиченого капіталу та пасивного доходу.

На початку роботи майже весь його капітал був зосереджений у нерухомості в Україні. Тому потрібно було не просто сформувати інвестиційний портфель, а поступово трансформувати частину фізичних активів у ліквідні фінансові інструменти.

Основні завдання:

• проаналізувати наявну нерухомість;
• визначити, які об’єкти варто продати, а які — залишити для отримання орендного доходу;
• організувати управління нерухомістю;
• сформувати джерела фінансування витрат на перші 10 років;
• створити довгостроковий інвестиційний портфель;
• підготувати фінансову інфраструктуру для отримання пасивного доходу.

Що було зроблено

1. Проведено аналіз нерухомості

Спільно з рієлторами з партнерської бази iPlan.ua проаналізували кожен об’єкт нерухомості клієнта.

Для кожного активу визначили подальшу стратегію:

• які об’єкти доцільно продати;
• які варто залишити та здавати в оренду;
• які об’єкти потребують ремонту або іншої підготовки;
• яку орендну ставку можна отримувати відповідно до ринкових умов.

Після аналізу розпочалася робота з керуючими компаніями: організація ремонтів, оцінювання ринкової вартості оренди та підготовка об’єктів до здавання.

2. Сформовано план фінансування перших п’яти років

Першу частину капіталу спрямували у валютні ОВДП — державні облігації України, номіновані в доларах США.

Облігації підібрали з різними строками погашення — від одного до п’яти років. Таким чином було сформовано своєрідну «драбину»: щороку частина паперів погашається та забезпечує клієнта коштами для фінансування поточних витрат.

Розподіл за різними строками дозволив не прив’язувати весь капітал до однієї дати погашення та знизити ризик нестачі ліквідності.

3. Заплановано фінансування наступних п’яти років

Для другого п’ятирічного періоду сформували окрему частину стратегії на основі облігаційних ETF і фондів.

Інструменти також розподілили за строками та завданнями, щоб створити послідовний графік доступу до коштів. Це має забезпечити фінансування витрат клієнта протягом наступних п’яти років і дати довгостроковій частині портфеля більше часу для зростання.

Конкретні фонди були підібрані відповідно до валюти витрат, строку інвестування та допустимого рівня ризику клієнта.

4. Створено довгостроковий інвестиційний портфель

Окремо сформували портфель із горизонтом понад 10 років. Його завдання — зберігати та примножувати капітал після завершення перехідного періоду.

Базовий розподіл активів:

• 60% — акції через ETF: для глобальної диверсифікації та довгострокового зростання;
• 30% — облігації: для зниження волатильності та більшої стабільності портфеля;
• 10% — золото, REIT та грошові кошти: для додаткової диверсифікації й фінансової гнучкості.

Таким чином коротко- та середньострокові потреби клієнта відокремили від капіталу, який може залишатися інвестованим протягом тривалого часу.

5. Налаштовано доступ до міжнародного фондового ринку

Для реалізації стратегії клієнту відкрили індивідуальний рахунок в Interactive Brokers.

Під час оформлення було підтверджено податкове резидентство України та пройдено необхідні етапи верифікації. Також було організовано спосіб поповнення брокерського рахунку з урахуванням доступних клієнту фінансових каналів, комісій і вимог фінансового моніторингу.

6. Розпочато реалізацію стратегії

Після погодження фінансового плану розпочалася практична робота:

• підготовка до продажу нерухомості, яку недоцільно залишати в портфелі;
• передача частини об’єктів в управління;
• проведення необхідних ремонтів;
• запуск здавання нерухомості в оренду;
• поступове переведення частини капіталу в ліквідні інструменти;
• придбання ОВДП, ETF та облігацій відповідно до затвердженої структури.

Частину коштів від реалізації нерухомості передбачено реінвестувати у фондові інструменти, зокрема ETF і REIT.

Результат для клієнта

У результаті клієнт отримав комплексну модель управління капіталом:

• портфель нерухомості проаналізовано та розподілено на об’єкти для продажу й оренди;
• організовано роботу з рієлторами та керуючими компаніями;
• сформовано план фінансування витрат на перші 10 років;
• відкрито рахунок в Interactive Brokers;
• розпочато перехід від локальної нерухомості до ліквідного глобально диверсифікованого портфеля;
• створено довгострокову структуру активів для збереження та зростання капіталу;
• закладено фінансову основу для життя без активної трудової діяльності.

Наступні кроки

Подальша робота передбачає контроль реалізації нерухомості, аналіз фактичних витрат, податкове планування та регулярне коригування портфеля відповідно до змін на ринку й потреб клієнта.

Цей кейс показує, що вихід на фінансову свободу — це не лише накопичення певної суми. Важливо перетворити капітал на зрозумілу систему, яка забезпечує ліквідність сьогодні, фінансує витрати в найближчі роки та продовжує працювати на довгострокові цілі.

Якщо ваш капітал також переважно зосереджений у нерухомості й ви хочете оцінити можливість переходу до пасивного доходу, запишіться на розмову-знайомство з фінансовим планером iPlan.ua.